Penulis : Aziz Fahmi Hidayat  │ Editor : Richardus Setia Gunawan

Entah mengapa persoalan merumahkan rakyat selalu menjadi pekerjaan yang tak kunjung usai. Sekalipun begitu, mari terus bergandengan tangan - nyalakan kembali sinau terang itu. Karena rumah untuk rakyat adalah harga mati.

Harianproperty.com, Jakarta-   Jalan terjal soal rakyat memiliki rumah memang mengandung cerita yang menarik untuk diikuti. Tentu ingatan Kita masih segar betul ketika pada kurun 2009-2012 lalu merupakan momentum terindah dalam siklus properti nasional. Pengembang berpesta pora dengan hajatan produknya yang terjual habis. Pasar pun dimanjakan dengan kekuatan finansial yang memadai. Bahkan epiknya lagi, konsultan properti pun ramai-ramai merilis bahwa demand meningkat tinggi dengan catatan supply tidak bisa memenuhinya.

Produk-produk premium pengembang laris manis bak kacang rebus di musim penghujan. Tren laju ekonomi juga terkerek positif karena properti berhasil memainkan perannya sebagai salah satu lokomotif bisnis yang menggandeng sedikitnya sebelas gerbong usaha lainnya dalam satu tarikan. Menariknya, “berkah” ini juga bahkan dirasakan oleh pelaku properti yang hanya baru menjual sebatas konsep alias tanah kosong.

Cerita indah itu hingga kini terus menjadi dongeng heroik para pengembang ketika ditanyakan soal kondisi properti saat ini terlebih di musim pandemi.

Namun di tengah euforia itu, terselip sebuah fakta mengejutkan bahwa telah hilangnya optimisme masyarakat, wabilkhusus masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk mendapatkan hunian layak huni.

Perlu diketahui, kala itu di 2012 backlog rumah mencapai 13, 7 juta. Tentu bukan angka yang kecil untuk sebuah pengadaan rumah. Kondisi yang terjadi adalah, Menteri Perumahan Rakyat Djan Farid yang baru saja menggantikan Suharso Monoarfa (menpera sebelumnya) mengeluarkan kebijakan tentang pemberhentian sementara Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau disingkat FLPP yang baru berjalan satu tahun. Alasannya sederhana saja, yakni bahwa Djan, yang juga sebelumnya merupakan balon Gubernur DKI itu tengah berupaya menurukan suku bunga untuk perumahan MBR dari 9% menjadi 7 atau 6 dan bahkan 5%.

Dalam penjelasannya Djan mengatakan saat ini dirinya tengah melakukan negosisasi dengan beberapa bank, termasuk BTN, untuk menurunkan suku bunga FLPP. “Saya optimistis suku bunga FLPP bisa diturunkan," ujarnya dalam sebuah kesempatan di Jakarta.  

Walhasil, dampak yang ditimbulkan pun berefek panjang. Banyak konsumen yang harus rela menunda atau batal memiliki rumah impian lantaran akad urung dilaksanakan. Belum lagi dengan aturan pembatasan pembangunan minimal rumah di tipe 36 yang tertuang di UU no 1 tahun 2011 makin menyempitkan peluang masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah.

Diakui Djan, secara umum dampak dari keputusan ini mengakibatkan banyaknya konsumen yang gagal akad sehingga baik pengembang maupun pihak perbankan merugi. Bahkan beberapa diantara pengembang diindikasikan mengalami fase koma menuju akhir kematian dari bisnisnya. Bencana di Awal Tahun Kejadian kontroversial ini memang mengejutkan banyak pihak.

Titik cerah program sejuta rumah

Tiga tahun kemudian pada April 2015, Presiden Joko Widodo (Jokowi) secara resmi menggulirkan Program Sejuta Rumah di Semarang. Momen itu dianggap sebagai jawaban atas penantian panjang rakyat Indonesia terhadap kepastian untuk memiliki tempat tinggal yang layak dan terjangkau.

“Mulai sekarang kita berusaha bersama untuk memberikan hunian bagi rakyat Indonesia,” sebut Jokowi pada kala itu.

Kesungguhan pemerintah era Jokowi dalam merumahkan rakyat memang layak diapresiasi tinggi. Program Sejuta Rumah dinilai sebagai terobosan terkini yang hadir dengan berbagai kemudahan, fasilitas dan kesiapan lebih matang sehingga peluang untuk merumahkan rakyat terutama kalangan MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) lebih terbuka lebar.

Setahun kemudian, program berusia satu tahun ini mulai membawa dampak cukup signifikan dalam upaya pemerintah menuntaskan pekerjaan rumah yang tidak kunjung selesai selama kurang lebih 10 tahun terakhir. Tercatat, jumlah backlog mulai menyusut meski angkanya masih dua digit.

Adalah Direktur Jenderal (Dirjen) Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Syarif Burhanuddin yang menyebutkan dalam sebuah kesempatan bahwa menurut data Badan Pusat Statistik (BPS) backlog hunian mengalami penurunan menjadi 11,4 juta unit pada 2015.

“Seperti kita ketahui sebelumnya, backlog rumah bertengger di angka 13,5 juta unit,” ujarnya.

Artinya jika dinominalkan, terjadi penurunan cukup drastis setelah program ini berjalan. Syarif pun menambahkan bahwa pemerintah—dalam hal ini Kementerian PUPR—sangat fokus mengawal program ini dengan tujuan besarnya, yakni terjadinya pengurangan backlog hingga sebesar 6,8 juta unit pada akhir 2019 nanti.

Untuk itu, Syarif menyampaikan bahwa tugas merumahkan masyarakat masih sangat panjang dan butuh perjuangan ekstra. Dari sisi pemerintah sebagai pemangku kepentingan utama, jelas Syarif, mereka dihadapkan pada tiga persoalan utama. Ketiga masalah tersebut adalah regulasi pertanahan, keterlibatan pemerintah daerah (Pemda), dan keterbatasan lahan.

Ujian berat di musim pandemi

Di tengah-tengah menanjaknya keyakinan masyarakat untuk memiliki rumah, dunia dihantam pandemi covid-19. Tak ayal banyak sektor terganggu termasuk perumahan. Namun menariknya dalam catatan banyak berita, sektor perumahan seperti yang diakui Bank BTN masih terasa positif sekalipun mengalami kontraksi.

Dari situ, BTN mengaku optimis dan siap meningkatkan kembali raihan pertumbuhan bisnis khususnya pembiayaan perumahan yang lebih besar pada tahun 2022 ini.

Haru Koesmahargyo, Direktur Utama Bank BTN mengakui bahwa perumahan menjadi sektor properti yang masih bisa bertahan saat pandemi Covid-19 dengan tingkat penjualan yang cukup baik terutama rumah tapak. Haru berkaca pada penyaluran kredit pembiayaan perumahan (KPR) Bank BTN yang masih tumbuh.

Ia sendiri tak menampik meskipun ada penurunan daya beli sebagai dampak pandemi, penyaluran kredit Bank BTN pada tahun 2021 lalu masih tetap tumbuh dibandingkan tahun 2020 dengan pertumbuhan di atas rata-rata industri perbankan nasional atau mencapai 5,24 persen.

“Tentunya ini menjadi indikator yang sangat baik untuk sektor properti terus melanjutkan tren pertumbuhannya dan kami yakin pada tahun 2022 ini permintaan untuk kredit perumahan akan tetap meningkat. Tahun 2020 kami berhasil menyalurkan kredit senilai Rp260,11 triliun dan tahun 2021 naik menjadi Rp274,83 triliun,” ujarnya.

Walhasil laba bersih Bank BTN otomatis turut meningkat hingga 48,3 persen dari Rp1,6 triliun menjadi Rp2,37 triliun. Pertumbuhan kredit ini juga diikuti dengan penurunan nilai non performing loan (NPL) dari 4,37 persen menjadi 3,70 persen. NPL nett Bank BTN juga membaik dari 2,06 persen menjadi 1,20 persen.

Haru menyebut, peran pemerintah terasa begitu berarti melalui penerbitan sejumlah stimulus atau insentif yang berdampak positif.

Dari sekian rangsangan yang disemai pemerintah seperti suku bunga acuan di level 3,5% relaksasi Loan to Value (LTV) sehingga konsumen bisa KPR dengan dp 0%, serta Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atas properti siap huni yang diperpanjang hingga akhir Desember 2021 melalui Peraturan Menteri Keuangan nomor 103/PMK.010/2021, semuanya membuat gairah investasi dan kepemilikan rumah terus terjaga.  

Tidak hanya sampai situ saja, perpanjangan insentif ini juga direspon positif pengembang dan terbukti membawa maslahat dalam meningkatkan penjualan rumah siap huni. Maka pengembang pun satu suara mengusulkan agar insentif ini diperpanjang hingga 2022.

termasuk untuk pasar rumah subsidi, terjadi perubahan besar. Dana bantuan pembiayaan perumahan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang semula dikelola Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP), akhir tahun 2021 ini akan beralih ke BP TAPERA (Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat).

Saatnya wujudkan Mimpi

Penyaluran dana FLPP tahun 2021, ditutup dengan angka tertinggi sejak dimulainya penyaluran pada 2010, yakni sebanyak 178.728 unit dengan nilai Rp19,57 triliun. Di 2022, Kementerian PUPR menargetkan KPR FLPP dapat membiayai sebanyak 200.000 rumah. Menunjang mencapai target tersebut, pemerintah mengucurkan anggaran sebesar Rp23 triliun.

Di luar anggaran tersebut, Pemerintah juga menganggarkan Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) sebesar Rp812 miliar, Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) sebesar Rp1,6 miliar. Sedangkan, program Subsidi Selisih Bunga (SSB) untuk tahun 2022 sudah tidak ada lagi.

Dalam diskusi bertajuk ‘Peluang dan Tantang Sektor Perumahaan Tahun 2022’ yang dihadiri beberapa asosiasi seperti REI, Apersi, Himperra, Appernas Jaya, Asprumnas, SMF dan Bank BTN, mencari solusi untuk mengatasi kendala-kendala dibalik peluang bisnis properti yang kian menggeliat di tahun ini.

Kepala Divisi Subsidized Mortgage Lending Division PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. Mochamad Yut Penta mengungkapkan terdapat beberapa permasalahan yang terjadi pada penyaluran KPR Subsidi di Tahun 2021.

Penta menambahkan, sektor informal belum tergarap secara maksimal. Sesuai realisasi 2021, sektor informal hanya mampu tergarap 12% dari total keseluruhan. Sehingga, diperlukan strategi dalam mendorong penyerapan realisasi dari sektor informal. Selain itu, belum ada lembaga yang berfokus dalam mengontrol ketepatan sasaran, kualitas, dan keterhunian rumah. Apalagi, pemerintah telah mengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PGB) di Tahun 2021. Namun, hal ini tidak diikuti dengan penerbitan Perda dan Sistem PBG secara nasional.

Dia juga menyoroti program stimulus PPN yang ditanggung pemerintah (PPN DTP) yang ditengarai memicu tumbuhnya KPR secara nasional sepanjang pandemi. Perpanjangan program ini diyakini akan mampu mendorong tumbuhnya industri perumahan di 2022.

Semua tindak laku pemerintah cukup sukses menjaga daya beli konsumen sehingga berimbas juga pada permintaan kredit rumah tetap meningkat. Seiring perekonomian yang makin pulih, pertumbuhan penyaluran pembiayaan perumahan diprediksi akan terus meningkat.

Haru semakin yakin jika kinerja positif yang diraih BTN raih ini juga menandakan berhasilnya transformasi yang dilakukan manajemen juga program sentralisasi dan digitalisasi proses perbankan. “Kami optimistis masih akan terus memberikan peran aktif dan kontribusi yang besar untuk mendukung program perumahan khususnya program sejuta rumah,” pungkas Haru.

Terlepas dari segala macam hambatan dan tantangan yang menghadang, harus diakui baru kali ini pemerintah terlihat sangat serius menganggap bahwa merumahkan rakyat adalah misi penting yang tak bisa lagi dinanti-nanti. Apresiasi patut diberikan atas sikap tanggung jawab pemerintah.

Dengan kebutuhan rumah yang semakin bertambah, sementara penyediaannya masih tertatih-tatih, pemerintah harus benar-benar serius dan fokus menggalang keberhasilan Program Sejuta Rumah ini. Rumit memang layaknya benang kusut. Tapi selama api sinergi terus terjaga, bukan tidak mungkin suram dan resah bisa terganti dengan senyum sumringah.